משכנתאות

איך בונים תמהיל משכנתא?

שלב ראשון – רגולציה בנקאית:

ישנן הגבלות מטעם בנק ישראל בבניית תמהיל המשכנתא שחשוב לקחת בחשבון:

יחס החזר מהכנסה (הכנסות פחות התחייבויות) – בעצם כמה הבנק יאשר לכם להחזיר בחודש על משכנתא על סמך ההכנסה הפנויה שלכם. על פי בנק ישראל ניתן לאשר החזר של עד 50% מההכנסה הפנויה לטובת החזר המשכנתא, אבל, הלכה למעשה בבנקים לא מאשרים להחזיר 40% ומעלה מההכנסה הפנויה. לכן כשאתם עושים לעצמכם את החישוב , תעדיפו להיות במקסימום של עד 38% כדי להיות בטוחים שיאשרו.
בחלוקת התמהיל ישנן 2 הגבלות בלבד: הראשונה היא שלא ניתן לקחת יותר מ-2/3 במסלול הפריים (ריבית בנק ישראל) . השנייה היא שחובה לקחת לפחות שליש מהמשכנתא במסלול קבוע (צמוד או לא צמוד).
אחוזי מימון שניתן לקבל ברכישת נכס:

נכס ראשון – למי שאין בבעלותו נכס נוסף ניתן לקבל עד 75% בשווי הנכס.
נכס נוסף/להשקעה – ניתן לקבל עד 50% משווי הנכס.
נכס חליפי – למי שמתכנן לקנות נכס חדש ולמכור את הקיים ובעצם בתוך שנה וחצי/שנתיים במקסימום למכור את הקיים, ייחשב הנכס החדש כחליפי וניתן לקבל עד 70% משווי הנרכש. במידה וכבר קיים חוזה מכירה על הקיים ניתן אף לקבל 75% אחוז מימון.

01

02

שלב שני – כמה אתם יכולים לשלם בחודש?

מעבר לרגולציה חשוב שתעשו חישוב בהתאם להכנסות וההוצאות שלכם ותבדקו כמה באמת אתם יכולים להחזיר כל חודש על משכנתא, בהתאם לגובה המשכנתא כמובן. תבדקו מה המינימום החזר אפשרי ל-30 שנה לצורך הדוגמא ומשם תתחילו להעלות את ההחזר עד שתגיעו לסכום הסביר ביותר עבורכם. תבחנו בצורה המדוייקת ביותר את הצפי העתידי שלכם, לדוגמא, עליות בשכר צפויות, גנים שהתשלומים עליהם נגמרים, התחייבויות שמסתיימות, סכום כסף שעתיד להגיע, מכירה עתידית ועוד..
מהסכום שבחרתם תורידו כ- 300-400 ₪ בממוצע לטובת שינויים עתידיים בריביות שתקבלו, בכדי שבמידה ותהיינה עליות ממוצאות של ריבית, תוכלו לעמוד בזה.

שלב שלישי – בחירת מסלולים:

במשכנתא ישנן למעלה מ-12 מסלולים אפשריים חשוב לבחון בהתאם לתקופה, לצפי העתידי של המשכנתא וליכולות הכלכליות שלכם. נתמקד פה ב-3 המסלולים העיקריים:

מסלול הפריים – ריבית הפריים הינה נגזרת של ריבית בנק ישראל בתוספת מרווח. בבנקים לרוב נקבל תוספת/ הפחתה על ריבית הפריים במשכנתאות/ הלוואות / פקדונות. הריבית מתעדכנת אחת לחודש/חודשיים בהתאם להחלטת נגיד בנק ישראל. מסלול זה אינו צמוד למדד המחירים לצרכן. במידה ומבצעים פרעון מוקדם/מחזור לא ניגבת במסלול זה עמלת פירעון מוקדם (קנס).
מסלול קבוע – זהו מסלול שבו הריבית קבועה ולא משתנה לאורך כל חיי המשכנתא. במסלול זה ישנן 2 אופציות לבחירה האם לקחת ריבית קבועה צמודה למדד או ריבית קבועה לא צמודה למדד. ההבדל היחיד ביניהם שבמסלול צמוד מדד , ההחזר החודשי עלול להשתנות כל חודש בהתאם לשינויים במדד המחירים לצרכן אשר מתפרסמים ב-15 לכל חודש. במידה ומבצעים פירעון מוקדם/ מחזור תתכן במסלול זה עמלת פירעון מוקדם התאם להשוואה אל מול הריבית במשק ביום הפירעון (ריבית היוון).
מסלול בעל ריבית משתנה כל כמה שנים – זהו מסלול שהו הריבית המתקבלת מקובעת לפרק זמן שנקבע (תחנות – כל שנתיים / 5 שנים / 7 שנים / 10 שנים). הריבית נקבעת על בסיס אגרות חוב ממשלתיות ומשתנה פעמיים בחודש. מה שקורה בתחנה זה שהריבית מתעדכנת בהתאם לנתון באותו החודש (יכולה לרדת ויכולה לעלות) ומתקבעת שוב לאותו פרק זמן נוסף. גם במסלול זה ניתן לקבל אותו בריבית משתנה צמודה או ריבית משתנה לא צמודה – ההבדל היחיד זה ההצמדה למדד המחירים לצרכן. במידה ומבצעים פירעון מוקדם/מחזור בתחנת היציאה, כלומר במידה ונבחרה משתנה כל 5 שנים אז אם נבצע את הפירעון לאחר 5 שנים בחודש השינוי, לא תהיינה עמלת פירעון מוקדם (קנס). במידה ומבצעים פירעון מוקדם / מחזור שלא בתחנה אז תתכן במסלול זה עמלת פירעון מוקדם בהתאם להשוואה אל מול הריבית במשק ביום הפירעון ( ריבית היוון).

03

04

שלב רביעי – פריסת השנים במשכנתא:

ברגע שבחרתם את ההחזר החודשי שתוכלו לשלם, בחרתם איזה מסלולים תרצו לקחת, ניתן לבנות תמהיל ובעצם להחליט לאיזו תקופה נרצה את המשכנתא. חשוב לציין שההחזר החודשי שתבחרו הינו נגזרת ישירה אשר משפיעה על פריסת השנים במשכנתא, ככל שתבחרו לשלם יותר כך גם פריסת השנים תהיינה קצרה יותר. ברוב המסלולים ככל שתפרסו לתקופה קצרה יותר כך גם הריבית תהיה זולה יותר ולהפך.

שלב חמישי – משא ומתן בין הבנקים:

כדי לקבל הצעה כמה שיותר אופטימלית, לאחר שבניתם תמהיל נכון עבורכם, חשוב לגשת לכמה שיותר בנקים עם אותו תמהיל ולבצע משא ומתן מעמיק עד כמה שניתן בכדי למקסם את ההוזלה האפשרית בריביות וליצור תחרות.

לסיכום, בבניית תמהיל משכנתא אין חוקיות של מה נכון ומה לא נכון, אלא מה נכון עבורכם, לסטאטוס שלכם וליכולות הכלכליות שלכם. תמהיל שנבנה עבור זוג 1, סביר שלא יתאים לזוג אחר. כשבונים תמהיל חשוב להתאים אותו כמו חליפה שתפורה בהתאם ללובש . זכרו, משכנתא טובה היא *לא רק הריביות* שתקבלו אלא שילוב הריביות יחד עם התמהיל הנכון ביותר עבורכם.

רוצים לפתוח תהליך של ייעוץ משכנתא מול המומחים שלנו? נשמח לחזור אליכם, רק השאירו את הפרטים שלכם

05

מעוניינים בייעוץ והכוונה אישית?

המומחים שלנו ישמחו לעמוד לצידכם ולעזור לכם להתאים תכנית מדויקת בעבורכם.

השאירו פרטים ונחזור אליכם בהקדם!

משכנתאות

01

איך בונים תמהיל משכנתא?

שלב ראשון – רגולציה בנקאית:

ישנן הגבלות מטעם בנק ישראל בבניית תמהיל המשכנתא שחשוב לקחת בחשבון:

1. יחס החזר מהכנסה (הכנסות פחות התחייבויות) – בעצם כמה הבנק יאשר לכם להחזיר בחודש על משכנתא על סמך ההכנסה הפנויה שלכם. על פי בנק ישראל ניתן לאשר החזר של עד 50% מההכנסה הפנויה לטובת החזר המשכנתא, אבל, הלכה למעשה בבנקים לא מאשרים להחזיר 40% ומעלה מההכנסה הפנויה. לכן כשאתם עושים לעצמכם את החישוב , תעדיפו להיות במקסימום של עד 38% כדי להיות בטוחים שיאשרו.

2. בחלוקת התמהיל ישנן 2 הגבלות בלבד: הראשונה היא שלא ניתן לקחת יותר מ-2/3 במסלול הפריים (ריבית בנק ישראל) . השנייה היא שחובה לקחת לפחות שליש מהמשכנתא במסלול קבוע (צמוד או לא צמוד).

3. אחוזי מימון שניתן לקבל ברכישת נכס:

נכס ראשון – למי שאין בבעלותו נכס נוסף ניתן לקבל עד 75% בשווי הנכס.

נכס נוסף/להשקעה – ניתן לקבל עד 50% משווי הנכס.

נכס חליפי – למי שמתכנן לקנות נכס חדש ולמכור את הקיים ובעצם בתוך שנה וחצי/שנתיים במקסימום למכור את הקיים, ייחשב הנכס החדש כחליפי וניתן לקבל עד 70% משווי הנרכש. במידה וכבר קיים חוזה מכירה על הקיים ניתן אף לקבל 75% אחוז מימון.

02

שלב שני – כמה אתם יכולים לשלם בחודש?

03

שלב שלישי – בחירת מסלולים:

1. מסלול הפריים – ריבית הפריים הינה נגזרת של ריבית בנק ישראל בתוספת מרווח. בבנקים לרוב נקבל תוספת/ הפחתה על ריבית הפריים במשכנתאות/ הלוואות / פקדונות. הריבית מתעדכנת אחת לחודש/חודשיים בהתאם להחלטת נגיד בנק ישראל. מסלול זה אינו צמוד למדד המחירים לצרכן. במידה ומבצעים פרעון מוקדם/מחזור לא ניגבת במסלול זה עמלת פירעון מוקדם (קנס).

2. מסלול קבוע – זהו מסלול שבו הריבית קבועה ולא משתנה לאורך כל חיי המשכנתא. במסלול זה ישנן 2 אופציות לבחירה האם לקחת ריבית קבועה צמודה למדד או ריבית קבועה לא צמודה למדד. ההבדל היחיד ביניהם שבמסלול צמוד מדד , ההחזר החודשי עלול להשתנות כל חודש בהתאם לשינויים במדד המחירים לצרכן אשר מתפרסמים ב-15 לכל חודש. במידה ומבצעים פירעון מוקדם/ מחזור תתכן במסלול זה עמלת פירעון מוקדם התאם להשוואה אל מול הריבית במשק ביום הפירעון (ריבית היוון).

3. מסלול בעל ריבית משתנה כל כמה שנים – זהו מסלול שהו הריבית המתקבלת מקובעת לפרק זמן שנקבע (תחנות – כל שנתיים / 5 שנים / 7 שנים / 10 שנים). הריבית נקבעת על בסיס אגרות חוב ממשלתיות ומשתנה פעמיים בחודש. מה שקורה בתחנה זה שהריבית מתעדכנת בהתאם לנתון באותו החודש (יכולה לרדת ויכולה לעלות) ומתקבעת שוב לאותו פרק זמן נוסף. גם במסלול זה ניתן לקבל אותו בריבית משתנה צמודה או ריבית משתנה לא צמודה – ההבדל היחיד זה ההצמדה למדד המחירים לצרכן. במידה ומבצעים פירעון מוקדם/מחזור בתחנת היציאה, כלומר במידה ונבחרה משתנה כל 5 שנים אז אם נבצע את הפירעון לאחר 5 שנים בחודש השינוי, לא תהיינה עמלת פירעון מוקדם (קנס). במידה ומבצעים פירעון מוקדם / מחזור שלא בתחנה אז תתכן במסלול זה עמלת פירעון מוקדם בהתאם להשוואה אל מול הריבית במשק ביום הפירעון ( ריבית היוון).

04

שלב רביעי – פריסת השנים במשכנתא:

05

שלב חמישי – משא ומתן בין הבנקים:

רוצים לפתוח תהליך של ייעוץ משכנתא מול המומחים שלנו? נשמח לחזור אליכם, רק השאירו את הפרטים שלכם

מעוניינים בייעוץ והכוונה אישית?

המומחים שלנו ישמחו לעמוד לצידכם ולעזור לכם להתאים תכנית מדויקת בעבורכם.

השאירו פרטים ונחזור אליכם בהקדם!